目前房產(chǎn)雖然漲幅有緩和的趨勢，但是房產(chǎn)問題仍然是婚姻法的熱點話題，咸陽知名律師事務(wù)所與您分享婚姻法之夫妻房產(chǎn)歸屬問題。

一、夫妻一方婚前買房婚后租金是否屬于共同財產(chǎn)？

      夫妻一方個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。租金是否屬孳息？孳息指由原物所產(chǎn)生的收益。孳息是可以與原物分離的部分。例如本金和利息、母牛和小牛，租金在此種意義上應(yīng)當(dāng)立為孳息。臺灣地區(qū)《民法》第69條第二款“稱法定孳息者，謂利息、租金及其他因法律關(guān)系所得之收益”。

      也有觀點認(rèn)為雖然在民法理論上房屋租金被認(rèn)為屬于法定孳息，但考慮到租房過程中夫妻另一方可能也會盡到管理義務(wù)，因此應(yīng)認(rèn)為夫妻共同財產(chǎn)。因此如果夫妻雙方對房屋租賃進(jìn)行了一定管理，例如裝修、修繕、其他管理等則可能被認(rèn)為夫妻共同財產(chǎn)，如無任何管理行為則應(yīng)認(rèn)定為一方財產(chǎn)。

二、房產(chǎn)加名后是否屬于夫妻共同財產(chǎn)？

       婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第 一百八十六條的規(guī)定處理。

      夫妻房產(chǎn)加名一般認(rèn)為贈與行為，房產(chǎn)份額一般各占一半或者結(jié)合其他因素一方份額適當(dāng)調(diào)低。如果未加名，仍有還貸的情況下，一般也能分到婚姻期間還貸部分的50%份額及增值部分。

     需要注意的是如果雙方只是口頭或書面約定未實際到房產(chǎn)機(jī)構(gòu)辦理加名手續(xù)，那么此時贈與行為尚未完成，一般不宜認(rèn)定為共同財產(chǎn)。

三、父母購買的房產(chǎn)是否屬于夫妻共同財產(chǎn)？

       婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。

由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

     《婚姻法解釋三》變更了《司法解釋二》“當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。”的規(guī)定，改為以登記人姓名作為推定父母意思的依據(jù)。

     即如果父母買房，未登記為夫妻雙方姓名的不能認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，當(dāng)然婚后若存在共同還貸及增值部分仍然是夫妻共同財產(chǎn)，但是房產(chǎn)仍然歸屬登記姓名一方，只是其要對另外一方進(jìn)行補(bǔ)償。如果是雙方父母共同購買，只登記了夫妻一方，可以認(rèn)定為夫妻共同所有也可以認(rèn)定為夫妻一方所有，需要法院綜合情況判斷。

四、婚前首付的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)如何分割？

       夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第 一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

       因此在不存在加名的情況下，房產(chǎn)歸屬為支付了首付并登記了首付方姓名一方，但婚后共同還貸屬于夫妻共同財產(chǎn)，（即便是只用夫妻一方工資卡還貸）。此外若離婚時若只分割還貸部分顯然不合理，因此增值部分也要分割，具體數(shù)額需要房產(chǎn)機(jī)構(gòu)評估。

五、夫妻一方擅自出賣房產(chǎn)轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的怎么處理？

       一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。     

      此種情形下要注意善意的理解，即第三人是善良第三人，注意到了一般人的義務(wù)。如果房產(chǎn)證只登記一方名字一般可以推定第三人為善意。如果夫妻一方偽造了授權(quán)，第三人盡到了合理注意義務(wù)或者夫妻一方有授權(quán)后又撤回卻未告知第三人等情形，第三人可能構(gòu)成善意。另外需要注意的是第三人善意，且支付了合理對價并辦理過戶才可以。如果第三人是以明顯低于市場價值或者未辦理過戶只簽訂了合同，顯然并不屬于善意第三人。

      需要注意的是，如果夫妻一方擅自處理房產(chǎn)，只能在離婚時提起賠償，如果不提離婚，只要求賠償房產(chǎn)損失的，人民法院不予受理。

六、拆遷款、拆遷房是否屬于夫妻共同財產(chǎn)？

婚前個人房產(chǎn)婚后拆遷的仍然屬于個人財產(chǎn)，不過如果是父母的房產(chǎn)拆遷的此時擁有繼承權(quán)。

如果是對于婚前已經(jīng)獲得拆遷款在婚后重新購買房產(chǎn)的（未加名），由于婚前財產(chǎn)并不因為財產(chǎn)形態(tài)的變化轉(zhuǎn)為夫妻共同財產(chǎn)，因此該房產(chǎn)屬于一方的個人財產(chǎn)。當(dāng)然此種屬于全額拆遷款購置新房，如果用拆遷款置換的房產(chǎn)仍有貸款的參照本文四處理。

如果婚前農(nóng)村拆遷房更換為面積更大的商品房是否屬于夫妻共同財產(chǎn)呢？由于新取得的房產(chǎn)是前一物權(quán)的權(quán)利延伸，因此也不宜認(rèn)定為共同財產(chǎn)。當(dāng)然如果拆遷房在計算方式上考慮了人口因素而非單純的物權(quán)面積，那么相應(yīng)部分應(yīng)當(dāng)屬共同財產(chǎn)。